quinta-feira, 7 de agosto de 2014

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A Farra dos FIIs de Papel


Boa noite pessoal!

Não vou falar que estamos em 'plena temporada de liquidação de inverno' no setor de FIIs de papel pois não sei ao certo o que está ocorrendo no mercado. Podemos estar presenciando mais um efeito manada em função das baixas distribuições verificadas recentemente como mostra a coluna Yield Mês da tabela abaixo. Baixa esta que já era esperada em função das deflações ocorridas no IGPM bem como a queda do IPCA mais recente. Pode ser também de uma precificação (exagerada ou não) do risco atual ao qual estão submetidos estes fundos - sugiro leitura do ótimo artigo Fundo de Papel : O que realmente é? de autoria do colega Pensador Financeiro. O fato é que estamos observando grande queda nas cotações dos principais FIIs de papel nos últimos dias como será mostrado nos gáficos logo a seguir.


Realizei um resumo à partir dos últimos relatórios emitidos pelos gestores destes cinco fundos monitorados por mim. Para quem está de olho em uma possível compra (ou que já começou a comprar como eu, rs) pode ser uma material útil para análise.

XP Gaia Lote I (XPGA11)





Polo FII Recebíveis Imobiliários I (PLRI11)







FII BTG Pactual Fundo de CRI (FEXC11B)





Fator Verità FII (VRTA11)



CRI Pulverizado 156
Os CRI pulverizados, são lastreados em contrato de compra e venda de apartamentos performados dentro do estado de São Paulo, esses CRI’s tem como risco os mutuários que são devedores dos contratos de compra e venda (dai o termo pulverizado), esse especificamente tem mais 100 contratos com subordinação de 10% todos com garantia de Alienação fiduciária dos imóveis e bom histórico de pagamentos.

CRI General Shopping
Temos 2 CRI’s diferentes da General Shopping na carteira, ambos são lastreados nas operações de 2 shopping (top center na paulista em SP, e outlet premium na rod dos bandeirantes próximo ao Hopi Hari) ambos contam com Alienação Fiduciária dos shopping e Aval da General shopping

CRI JPS
O CRI JPS é lastreado na operação do Jequitiba Plaza Shopping, um shopping na cidade de Itabuna na Bahia, o shopping já está consolidado a muito tempo como principal polo de compras do interior da Bahia, temos em garantia Alienação fiduciária do shopping e aval do dono do imóvel.

CRI UrbPlan III
O CRI UrbPlan é uma operação com risco pulverizado de compradores de lotes urbanizados construídos pela urbpan, são mais de 1000 contratos de compra e venda de lotes sendo que temos em garantia 35% de subordinação que é detido pela própria empresa (ou seja a empresa toma 35% do first loss da operação caso a inadimplência aumente), da carteira total, 70% já está performado e os empreendimentos que ainda não estão performados estão com mais de 80% de obras realizadas.

CRI Pulverizado Rizzo
O CRI pulverizado Rizzo é lastreado em uma operação de loteamento em Goiânia já performada com AF dos terrenos, e aval do construtora do loteamento e 20% de subordinação que ficou com o empreendedor.

CRI Pulverizado Lagoa Serrana
O CRI pulverizado Lagoa Serena é lastreado em uma operação de loteamento em Campinas já performada e antigo com AF dos terrenos, 20% de excedente de fluxo todo mês e coobrigação do empreendedor do loteamento.

CRI BR Distribuidora II
O CRI é lastreado em um contrato Built to suit de locação para a BR distribuidora de um prédio pronto a 6 meses no rio de janeiro.

CRI Renner
O CRI é lastreado em um contrato Built to suit de locação de galpão para a Renner em São José, Santa Catarina o imóvel tem 90% performado com previsão de obra para o final setembro.
 
DELIBERACOES DE AGE - NOVA EMISSÃO DE COTAS

O Banco Fator S.A, na qualidade de administrador do Fator Verita Fundo de Investimento Imobiliario FII, comunica aos seus cotistas as deliberacoes da Assembleia Geral Extraordinaria, ocorrida em 22/07/2014, conforme abaixo:

Em conformidade com o artigo 20 da Instrucao CVM n0 472/08, os titulares da unanimidade das cotas presentes na Assembleia, aprovaram, sem restricoes:

(i) A 3a Emissao publica de cotas do Fundo, a ser realizada no Brasil, nos termos da Instrucao CVM n0 400/03, com as seguintes caracteristicas:

a. Regime de Colocacao: A Oferta sera realizada sob o regime de melhores esforcos, nos termos da Instrucao CVM n0 400/03, da Instrucao CVM n0 472/08 e demais normativos aplicaveis

b. Quantidade: Ate 318.182 (trezentas e dezoito mil e cento e oitenta e duas)cotas nominativas e escriturais, sendo que esta quantidade podera ser acrescida de em ate (i) 15% (quinze por cento), ou seja, em ate 47.727 (quarenta e sete mil setecentas e vinte e sete) cotas do lote suplementar, nos termos do artigo 24 da Instrucao CVM n0 400/03; e (ii) 20% (vinte por cento), ou seja, em ate 63.636 (sessenta e tres mil e seiscentas e trinta e seis) cotas do lote adicional, nos termos do artigo 14, par20, da Instrucao CVM n0 400/03

c. Coordenador Lider: A Oferta sera realizada no Brasil pelo proprio Banco Fator S.A., na qualidade de coordenador lider da Oferta ( Coordenador Lider ), cuja contratacao e aprovada neste ato. A Oferta podera contar, ainda, com a contratacao de outras instituicoes financeiras autorizadas a operar no mercado de capitais brasileiro na distribuicao de valores mobiliarios, por meio da celebracao de termos de adesao ao contrato de distribuicao a serem firmados entre o Coordenador Lider e o Fundo

d. Valor total da Oferta: O valor total da Oferta sera de R$35.000.020,00 (trinta e cinco milhoes e vinte reais), sendo que este valor podera ser acrescido de em ate (i) 15% (quinze por cento), ou seja, em ate R$5.249.970,00 (cinco milhoes, duzentos e quarenta e nove mil, novecentos e setenta reais) referentes ao lote suplementar, nos termos do artigo 24 da Instrucao CVM n0
400/03; e (ii) 20% (vinte por cento), ou seja, em ate R$6.999.960,00 (seis milhoes, novecentos e noventa e nove mil, novecentos e sessenta reais) referentes ao lote adicional, nos termos do artigo 14, par20, da Instrucao CVM n 0400/03 ( Valor Total da Oferta )

e. Direito de Preferencia: Sera assegurado aos Cotistas, cujas Cotas estejam integralizadas na data de divulgacao do anuncio de inicio da Oferta, o direito de preferencia na subscricao e integralizacao das Cotas objeto da Oferta ( Direito de Preferencia ). O Direito de Preferencia devera ser exercido em ate 15 (quinze) dias uteis a contar da data da divulgacao do anuncio de inicio da
Oferta. Sera permitido aos Cotistas, ainda, ceder seu Direito de Preferencia a outros Cotistas ou a terceiros, total ou parcialmente e desde que em tempo habil para que o respectivo cessionario possa exerce-lo. A integralizacao das Cotas
subscritas durante o prazo para exercicio do Direito de Preferencia observara os procedimentos operacionais da M&FBOVESPA e da instituicao escrituradora, conforme o caso.

f. Preco de Subscricao: R$110,00 (cento e dez reais) por cota, sendo certo que para as cotas que nao vierem a ser adquiridas mediante o exercicio do direito de preferencia, devera ser acrescido ao preco de subscricao uma taxa de distribuicao primaria correspondente a 3% (tres por cento) do valor subscrito pelos respectivos investidores, de forma a arcar com os custos de estruturacao e distribuicao devidos ao Coordenador Lider

g. Investimento Minimo: Para as cotas que nao venham a ser subscritas mediante o exercicio do direito de preferencia havera um investimento minimo de R$5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais), correspondente a 50 (cinquenta) Cotas, nao
havendo, no entanto, investimento maximo

h. Prazo para Subscricao das Cotas: As Cotas deverao ser subscritas no prazo de ate 180 (cento e oitenta) dias, contados da data de divulgacao do anuncio de inicio da Oferta, nas paginas da rede mundial de computadores do Administrador,
do Coordenador Lider e da CVM, nos termos dos artigos 29 e 54-A da Instrucao CVM 400/03. A integralizacao ocorrera em data a ser fixada pelo Coordenador Lider e pelo Administrador nos documentos da Oferta 

CSHG Recebíveis Imobiliários FII (HGCR11)




 



23 comentários:

  1. Show de bola esse post, seu Uó. Vem comprado eles?

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    1. Sim sardinha, já tinha feito duas comprinhas pequenas em XPGA a 106 e depois a 102. E uma no VRTA a 112. Mas hoje quando vi o XPGA no seu VP eu enchi a mão sem dó, rs. Agora irei monitorar estes 5 fundos com mais calma, vou deixar o dinheiro em stand-by enquanto a manada fica doida, rs. Estou pensando em lançar as seguintes ordens:

      XPGA: 95,xx
      FEXC: 95,xx
      VRTA: 109,xx
      PLRI: 113,xx
      HGCR: 900,xx

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    1. Tá mais para recorte do que para estudo, rs. Mas vc pode usar o recorte para estudar.

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  3. Você faz um bom trabalho sobre FII, bacana esse resumo que fez.

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  4. Se chegar nos preços que você citou acima, entro um pouco também. Do contrário ainda prefiro os melhores RF, se procurar bem, acha RF pagando 1% ao mês livre de IR, o chato é ficar com o dinheiro preso, mas como a ideia é Buy&Hold, pra mim é melhor.

    BraRunner

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    1. Opa, apresenta para nós aí, o objetivo do espaço e a divulgação de possibilidades. Não deixe de citar prazos e valores mínimos.
      Abraço!

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    2. Tem que procurar quando tiver o dinheiro livre pra investir, varia muito. No momento, os melhores pra procurar são: Banco Máxima, Banco Gerador, Dacasa Financeira, Omni Financeira, Intermedium. Normalmente o mínimo é 30k e prazo mínimo de 2 anos.

      BraRunner

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    3. Para o pequeno investidor o grande problema são os valores mínimos elevados, o prazo nem tanto. Para os meus pequenos aportes mensais não vejo muita coisa atrativa na renda fixa. Mas para quem tá com muito dinheiro parado em poupança concordo que são boas opções LCIs, LCAs, LCs, debêntures de prazo mais longo.

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  5. E, você esta com a razão, essa saída em massa dos FII de papeis se deve aos "sardinhas", afinal o rendimento de XPGA só caiu de 1,45 para 0,7. Isso sem contar mudanças na distribuição, e os riscos.
    Você e um grande Tubarão do mercado se aproveitando das pobres Sardinhas.

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    1. Eu não diria se aproveitando, e sim comprando no preço justo, o sardinha já era sardinha desde a hora que comprou um FII de papel acima do VP, o que não faz o menor sentido. Se for um FII de tijolo faz sentido (se você estudar e enxergar uma valorização dos imóveis no futuro). Como no momento temos um futuro próximo incerto para os imóveis, acaba que os FII de tijolo ficam abaixo do VP. Só pra frisar a falta de sentido, imagine ir comprar um LCI ou CRI direto num banco e o gerente falar: "pra você ter R$ 100 aplicado, você precisa me dar R$ 120". Portanto, FII de papel, sempre, comprar do VP pra baixo, comprar acima é coisa de sardinha e vai levar nabo.

      BraRunner

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    2. É irrelevante olhar VP na hora da compra, se o investidor tá mesmo preocupado em querer receber DY. É isto o que importa.

      Então foda-se se estou acima do VP, tá me pagando os 10, 11, 12% a.a. ? Compro e cabou.
      As vezes as pessoas complicam sem precisar.

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    3. Interessante a visão do BraRunner, concordo totalmente.

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    4. "Então foda-se se estou acima do VP, tá me pagando os 10, 11, 12% a.a. ? Compro e cabou.
      As vezes as pessoas complicam sem precisar."

      hehe, por isso que a devastadora maioria perde em Renda Variável. Justamente por causa desse "foda-se".

      No caso agora, percebe-se que você trata Renda Variável (FII) como se fosse Renda Fixa e vai levar nabo com certeza absoluta. Comprou na alta e vai vender no desespero na baixa.

      BraRunner

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    5. As sardinhas se assustaram com a queda do rendimento do XPGA, que já era esperada, mas a demandada das sardinhas também era esperada, por isto guardei dinheiro para comprar delas, rs.

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  6. Uorrem,
    dado a atual conjuntura, em que existe uma tendência de aperto monetário, aumento da inflação e possível aumento da inadimplencia (como muito bem colocado pelo SoulSurfer)...
    Você, ainda assim, acha que temos um bom momento para compras?

    Açoes é meio complicado de prever. Todos julgam que se a Dilma ganhar o mercado desaba. Mas nada impediria de "fogetar" no mês seguinte.

    Ja ativos que dependem da inflação e da taxa básica de juros, acredito que sejam mais "fácieis" de serem "previstos".

    abs!

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    1. Temos bons FIIs e boas ações com preços razoáveis. Acho interessante uma estratégia de aportes periódicos, por outro lado gosto de gaurdari dinheiro para épocas de mercado depressivo.

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  7. E cedo demais pra falarmos em sardinhas e tubarões. A queda dos FII de papel também me deixou com a mão coçando, mas segurei a onda pois e necessário fazer uma melhor avaliação do que de fato esta acontecendo. Se você não sabe o que fazer e melhor não fazer nada.

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  8. Uó,

    Ainda estamos esperando seu fechamento mensal...

    Abraços.

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