segunda-feira, 6 de junho de 2016

AESAPAR Fundo de Investimento Imobiliário: Perfil e Composição



Perfil

O Fundo tem por objeto a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, por meio da aquisição, (i) através da formalização dos Instrumentos de Aquisição, construção e/ou eventual adaptação de Ativos Alvo para posterior locação à AELTDA (Anhanguera Educacional - agora Kroton), mediante a celebração de Contratos de Locação Atípica; (ii) de Títulos e Valores Mobiliários que tenham a AELTDA e/ou a AESAPAR como devedora, coobrigada e/ou fiadora; ou ainda, (iii) a realização de investimentos em Ativos de Investimento, observados os termos e condições da legislação e regulamentação vigentes.

A captação inicial de recursos foi destinada à aquisição dos terrenos localizados nas cidades de Campinas e Cuiabá (Imóvel Campinas e Imóvel Cuiabá) e posterior edificação do Empreendimento Campinas e do Empreendimento Cuiabá.


Como condição para a celebração do Compromisso de Venda e Compra Imóvel Campinas e do Compromisso de Venda e Compra Imóvel Cuiabá, a AELTDA e a AESAPAR, empresa controladora da AELTDA, celebraram com o Fundo os Contratos de Locação Atípica, por meio dos quais será pago ao Fundo, em benefício dos Investidores das Cotas, o valor das contraprestações locatícias.

Como contraprestação aos recursos aportados pelo Fundo na aquisição dos terrenos localizados nas cidades de Campinas e Cuiabá (Imóveis) e posterior edificação do Empreendimento Campinas e do Empreendimento Cuiabá, a AELTDA pagará mensalmente ao Fundo o aluguel percentual equivalente a 0,95%, aplicável sobre o Valor Global do Investimento que vier a ser efetivamente liberado à AELTDA, incidente a partir da Data de Início do Prazo Locatício Campinas e Data de Início do Prazo Locatício Cuiabá, conforme definido nos Contratos de Locação Atípica.

O FII tem contratos de aluguel atípicos com a Anhanguera Educacional de 15 anos, renováveis por outros 15 anos nas mesmas condições; O aluguel já está vigente durante as obras, não havendo risco de performance ou de custo de obras para o Fundo. Até a conclusão definitiva da obra e consequente liberação total do Valor Global do Investimento à AELTDA, a AELTDA pagará em favor do Fundo o Prêmio de Locação, o qual será calculado conforme fórmula abaixo no Prospecto de emissão.

Tipo: Tijolo
Categoria: Universidades
Natureza: Multi-Empreendimento / Mono-Inquilino
Prazo: Fundo de investimento imobiliário, constituído sob a forma de condomínio fechado, de prazo indeterminado
Administrador: Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda
Gestor: XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A.
Constituição: 09/2011
Patrimônio Inicial: R$ 75.250.000
Número de Cotas Inicial: 752.500
Preço Cota Inicial: R$ 100,00
Patrimônio Atual: R$ 111.987.838
Número de Cotas Atual: 752.500
Número de Cotistas Atual: 2.813
Patrimônio/Cota Atual: 148,82
Taxa de Administração: 0,37% a.a sobre patrimônio líquido (mínimo de R$ 15.000,00 mensais corrigido pelo IGPM)
Taxa de Gestão: 0,20% a.a. sobre patrimônio líquido
Taxa de Performance: Não há
Código BOVESPA: AEFI11

Composição


Imóvel Campinas

Imóvel Cuiabá

Nota: Após a aquisição da Anhanguera Educacional pela Kroton Educacional criou-se um imbróglio em torno da construção dos imóveis prevista na criação do fundo. Até a aquisição, nenhum dos dois prédios tinha sido construído nas áreas compradas por questões ambientais. A Kroton não demonstrou interesse em prosseguir com o processo de construção dos  imóveis e ofereceu prédios prontos e antigos para fazer parte da composição do fundo. Este processo de troca de ativos já se arrasta há 1 ano.

Em 08/05/2015 foi emitido ao mercado o seguinte fato relevante:

Ocorre que, com a incorporação das ações da AESAPAR, em 2014, a KROTON passou a ser a detentora indireta de todas as unidades educacionais administradas pelo Grupo Anhanguera. Em virtude desse fato, (...), está em curso a reavaliação de sua estratégia imobiliária em cada uma das praças em que atua.

Diante desse cenário, a KROTON e o Gestor vêm trabalhando na busca de opções de outros imóveis que satisfaçam os critérios de elegibilidade estabelecidos no Regulamento do Fundo, com características equivalentes aos Imóveis atuais. É consenso entre a KROTON e o Gestor que os novos imóveis deverão já estar edificados e ser operacionais no momento da substituição, (...).

Em 24/07/2015 foi emitido ao mercado o seguinte fato relevante:

Após o período de 90 (noventa) dias divulgado no Fato Relevante 08/05 a Kroton apresentou diversas opções de ativos imobiliários à Rio Bravo e XP vislumbrando a substituição dos imóveis do Fundo. Os trabalhos de análise da operação de substituição dos ativos do Fundo estão em andamento, os quais contemplam a seleção dos ativos, due dilligence, laudos de avaliação, viabilidade financeira e jurídica da operação. O andamento do processo será divulgado nos relatórios mensais de gestão do Fundo e oportunamente será convocada assembleia geral de cotistas para tratar do assunto.

Fonte 1
Fonte 2
Fonte 3

11 comentários:

  1. Tive este FII por quase 2 anos. Ótima rentabilidade, porém me desfiz dele especialmente por ter perdido sua identidade.
    No início era um fundo voltado para a aquisição de 2 terrenos e construção de campus novinhos em folha.
    Com a fusão da Anhanguera com a Kroton, o Cade impediu essas construções, então ficou acordado que as empresas ofereceriam universidades já construídas para o fundo comprar.
    Então na minha visão ele perdeu seu principal atrativo, que seria a possibilidade de valorização com a construção.

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    1. Tem RMG até 2026, contrato atípico ... Acho que vale a pena manter amigo, tenho algumas cotas e devo aumentar a posição.

      Abraço

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    2. Nos preços atuais eu não compro. Mas mantenho em carteira.

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  2. Escrito tal qual o Baroni

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  3. UO parabéns pelo nível de detalhamento!
    Eu add seu blog na minha lista, pode add o meu na sua tb?
    http://investimentodepaciencia.blogspot.com.br/
    abs

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    1. Obrigado e seja bem vindo à comunidade!

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  4. Uó,

    Ė um fii interessante no meu ponto de vista.

    Mas a verdade é que me desencantei com os fiis

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    1. GM,

      Por que voce desencantou?

      O que acho legal e que tipo tivemos sentimentos opostos, eu desencantei foi com as acoes hehe.

      Abraco

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    2. Eu estou cada vez mais encantado, rs

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