quarta-feira, 15 de junho de 2016

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Fundo de Investimento Imobiliário Agências Caixa: Perfil e Composição



Tipo: Tijolo
Categoria: Agências Bancárias
Natureza: Multi-Empreendimento / Mono-Inquilino (Caixa Econômica Federal)
Características: Fundo de investimento imobiliário, constituído sob a forma de condomínio fechado e com prazo indeterminado de duração (prazo de locação de 10 anos)
Administrador: Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda
Constituição: 07/11/2012
Patrimônio Inicial: R$ 300.000.000
Número de Cotas Inicial: 300.000
Preço Cota Inicial: R$ 1.000,00
Patrimônio Atual: R$ 434.002.285,21
Número de Cotas Atual: 405.000
Número de Cotistas Atual: 1.897 (50 PJs / 1.847 PFs)
Patrimônio/Cota Atual: R$ 1.072
Taxa de Administração: 0,651% a.a. no 1º ano, 0,551% a.a. no 2º ano, 0,451% a.a. no 3º ano e  0,351% a.a. a partir do 4º ano incidente sobro o patrimônio liquido (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido IGPM-FGV)
Reajuste dos Aluguéis de Locação: Anual por IGP-M (sem direito revisional)
Multa por Rescisão Antecipada: Saldo remanescente do contrato a valor presente pela SELIC
ABL: 51.694
Código BOVESPA: AGCX11

Perfil

O Fundo tem por objeto a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, por meio da aquisição e eventual edificação e/ou adaptação de Ativos Imobiliários para (i) locação aos Locatários, mediante a celebração de Contratos de Locação Atípica e (ii) alienação, conforme regras definidas no Regulamento, ou ainda, enquanto não alocados em Ativos Imobiliários do Fundo, a realização
de investimentos em Ativos de Renda Fixa.

Modalidades de Contratos

Contrato de Locação  "Built to Suit": Os contratos de locação que serão celebrados entre o Fundo, na qualidade de locador, e a Caixa e/ou sociedades subsidiárias e/ou coligadas e/ou controladas pela Caixa, na qualidade de locatários, na modalidade “built-to-suit” com construção sob medida.

Contrato de Locação "Buy to Lease": Os contratos de locação que serão celebrados entre o Fundo, na qualidade de locador, e a Caixa e/ou sociedades subsidiárias e/ou coligadas e/ou controladas pela Caixa, na qualidade de locatários, na modalidade Buy to Lease, modalidade esta que consiste na aquisição de imóveis já performados (Habite-se), desde que haja o compromisso em caráter Intuito Personae da Caixa em realizar a locação destes, por um prazo pré-determinado, suficiente para que o locador possa reaver os seus investimentos.

Modalidades das Aquisições

O FII foi instituído para a aquisição de 60 imóveis de varejo, sendo no máximo 50% dos recursos destinados a unidades adquiridas diretamente da CAIXA na modalidade Sale and Leaseback (SLB) e no mínimo 50% na modalidade Built-to-Suit (BTS).

A modalidade SLB consiste em adquirir imóveis que já fazem parte da carteira atual da CAIXA e já operam como agências. A CAIXA irá vender as agências para posteriormente loca-las junto ao fundo.

A modalidade Built-to-Suit (BTS) refere-se à aquisição de imóveis de varejo e adequação dos mesmos em agências bancárias a serem locadas à CAIXA.

Custo Planejado das Aquisições

O valor total de aquisição do SLB estimado na criação do FII totaliza R$ 141.523.644,14, a ser pago na data de instituição do fundo, e contempla o valor da compra dos imóveis e o custo do ITBI conforme abaixo:

- Valor dos ativos: R$ 138.713.020,73
- ITBI: R$ 2.810.623,00
- Documentação dos imóveis: R$ 240.000,00 ou R$ 10.000,00 por unidade
- Due Diligence: R$ 96.000,00 ou R$ 4.000,00 por unidade
- Custos de Escritura: R$ 120.000,00 ou R$ 5.000,00 por unidade

O valor total de aquisição do BTS estimado na criação do FII totaliza R$ 140.612.928,33 e contempla o valor de compra dos imóveis, adequação e o custo do ITBI conforme abaixo:

- Valor dos ativos: R$ 100.788.150,00 a serem pagos conforme curva de aquisição
- ITBI: R$ 2.015.763,00, equivalente a 2,00% do valor da aquisição a serem pagos conforme curva de aquisição
- Custo de Adequação: R$ 37.809.015,33 a serem pagos em seis parcelas iguais após aquisição
-  Assessoria Legal: R$ 540.000,00 referente à R$ 15.000,00 por unidade
- Due Diligence: R$ 216.000,00 referente à R$ 6.000,00 por unidade
- Custos de Escritura: R$ 180.000,00 referente à R$ 5.000,00 por unidade
- Laudo de Avaliação: R$ 209.912,40 referente à R$ 5.830,90 por unidade
- Consultoria Imobiliária (Aquisição): R$ 1.600.538,09 x Consultoria Imobiliária (Obras): R$ 1.920.699,71.

Curva Planejada das Aquisições


Fatos Relevantes

O último fato relevante informou a suspensão de assinatura de novos contratos de locação na modalidade Built to Suit por período indeterminado. A suspensão não impacta os imóveis com contrato de locação já firmados (15 imóveis já adquiridos), tampouco impacta a distribuição de rendimentos do Fundo, dado que os recursos não destinados para novos investimentos seguem investidos em ativos de renda fixa, nos termos permitidos no regulamento do Fundo.

Algumas agências Built to Suit não foram entregues, são elas...


Composição

O patrimônio do fundo está dividido em imóveis acabados, imóveis em construção/reformas e investimentos em LCI conforme detalhado no gráfico abaixo:



Destinação de Recursos Planejada/Realizada


Agências Buy to Lease


Agências Built to Suit



8 comentários:

  1. Esse é um dos bons fundos imobiliários do Brasil.

    O calcanhar de aquiles é a administração pública do inquilino. Nunca se sabe quando a bomba irá estourar na Caixa.

    De qualquer forma, muitos imóveis novos e de boa localização.

    Abçs!

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  2. Muito bom Uo,

    Espero que o valor adicional para novas aquisicoes continue aplicado em renda fixa, e eles nao facam amortizacao, como fez o BRCR.

    Abraco

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    1. Se não for comprar mais nada melhor distribuir pra nós, rs

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  3. Esse é top!!

    Nem a Caixa suspendendo novas contratações de agências fez esse fundo cair no meu conceito.

    Ainda tem 6 agências pra serem entregues, reajustes pelo IPCA em diferentes datas de aniversário, além de ter os primeiros contratos a vencer apenas em 2022.

    Esse vai doer muito se eu me desfizer.

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  4. Respostas
    1. Fiz apenas um aporte nele, em 948 no mês de março.

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